En el ámbito del Derecho, hay ocasiones en que las buenas intenciones no siempre bastan, y en las que resulta necesario reforzar la seguridad jurídica con tal de que la Administración despliegue sus potestades de forma intachable.

Especialmente, cuando se acude a instrumentos restrictivos, como la suspensión del otorgamiento de licencias, cuya aplicación despliega efectos inmediatos y de gran alcance sobre la esfera jurídica de los administrados. Bajo la apariencia de una medida cautelar, que perfectamente puede ser legítima y estar bien motivada, se puede llegar a esconder una utilización expansiva de las potestades de la Administración Pública que no siempre encuentra un encaje claro en el ordenamiento jurídico vigente.

Y esto es lo que precisamente le ha sucedido al Ayuntamiento de Valènciaen relación con a la suspensión cautelar de la tramitación y otorgamiento de licencias de edificación para la implantación de nuevos usos terciarios hoteleros, a raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana núm. 125/2026, de fecha 14 de abril de 2026 (Rec. 22/2025).

El nacimiento de la moratoria

En estos últimos años, la ciudad de València se ha consagrado como un destino predilecto para muchos de los turistas que desean visitar España, gracias a su mezcla de playas, zonas naturales, casco histórico y una huerta reconocida como patrimonio agrícola, entre lo que destaca la cercanía de la ciudad a La Albufera.

Es, en ese incremento del número de turistas, en el que surge también el incremento de las viviendas destinadas a uso turístico, cuyo cambio de uso vino motivado para atender a una cada vez más ingente demanda de plazas de alojamiento turístico que no podían ser atendidas, única y exclusivamente, con los establecimientos hoteleros tradicionales.

Fruto del incremento de la conversión de viviendas residenciales en viviendas de uso turístico, convirtiéndose en un problema que agravó más si cabe la crisis de vivienda que desde hace unos años azota a España, en fecha 30 de mayo de 2024 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Valènciade fecha 28 de mayo de 2024, en el que se procedía a la suspensión cautelar de la tramitación y otorgamiento de licencias de edificación para la implantación de nuevos usos terciarios hoteleros en la ciudad de Valencia.

A través de dicho acuerdo, y su “prórroga” para el ejercicio 2025 mediante el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Valènciade fecha 30 de abril de 2025, lo que vino a intentar el Ayuntamiento de Valènciano es a solucionar el problema de la vivienda, sino a ponerle coto para tratar que no agravara todavía más si cabe una crisis cuya luz al final del túnel está lejos de vislumbrarse.

Las buenas intenciones no suplen a la ley

El TSJCV ha estimado parcialmente el recurso formulado por una de las entidades afectadas por la suspensión cautelar de la tramitación de este tipo de licencias, por haber incluido el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Valèncialicencias de cambio de uso de un edificio o de parte del mismo para cuya potestad no estaban contempladas a través del artículo 68.1 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP de ahora en adelante).

Este artículo, en su redacción originaria permitía a la Administración promotora de un plan o norma urbanística el “acordar la suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición, para ámbitos determinados, con el fin de facilitar el estudio o reforma de la ordenación urbanística”.

Extrapolado a nuestro caso en concreto, el Ayuntamiento de València lo que pretendía era paralizar tanto la concesión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico como los cambios de uso de viviendas para convertirse en viviendas de uso turístico, con el objetivo de poder acotar el problema de la reducción del parque de viviendas, y ver cómo una regulación de las viviendas turísticas podía implementarse en el Plan General de Ordenación Urbana de Valènciacomo en los distintos planes sectoriales y/o específicos.

Todo son buenas intenciones por parte de la Administración Pública, ¿no? El problema reside, en que el Ayuntamiento de Valènciano contempló que en el artículo 68.1 TRLOTUP no se hacía mención de la posibilidad de suspender la tramitación y otorgamiento de licencias de cambio de uso, solamente se hacía referencia a licencias de edificación para nuevas viviendas, situación que fue suplida posteriormente en primera instancia a través de la modificación de dicho artículo por el Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio, del Consell, de simplificación administrativa de la Generalitat.

Y ahí es donde entra en juego según el TSJCV la jurisprudencia del Tribunal Supremo dado que la “institución de la suspensión de licencias por motivo de formación y aprobación de planes (…) tiene carácter cautelar y tiende a asegurar que durante la tramitación del Plan que regirá en el futuro no se consoliden aprovechamientos del suelo que, aunque amparados en el Plan todavía vigente, sean contradictorios con el nuevo modelo territorial (…) la finalidad de la suspensión hace que esta institución opere como limitadora de derechos, de aquí la interpretación restrictiva que merece su régimen jurídico, incluido su contenido, es decir, las actividades a que alcanza la suspensión” – Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de junio de 2022 (Rec. 5615/2020).

De ahí que las buenas intenciones que podía tener el Ayuntamiento de València para estudiar una crisis que tiene múltiples motivos no superan lo dispuesto por la Ley, en este caso, por el TRLOTUP.

¿Problemas a la vista?

A partir de aquí, si bien es cierto que el TSJCV ha acogido la extralimitación del ámbito objetivo y material con respecto a lo previsto por el artículo 68.1 TRLOTUP, pero únicamente dicho motivo y de ahí la estimación parcial, ya que el TSJCV ha entendido como justificada dicha medida, “para proteger el entorno urbano y garantizar el derecho a disfrutar de la vivienda, que constituyen, cabe reiterarlo, “imperiosas razones de interés general” a efectos de aquella normativa”, además de proporcional y necesaria.

Sin perjuicio de lo anterior, se abre la caja de pandora para aquellas entidades que hayan podido ser perjudicadas en base a dicha suspensión cautelar, en relación con los cambios de uso indebidamente paralizados. En primer lugar, dado que puede producirse una avalancha de solicitudes de recuperación de estos trámites por las entidades y personas físicas afectadas por la moratoria, de cambios de uso y declaraciones responsables durante el período comprendido entre el 30 de mayo de 2024 y la fecha de dictado de la sentencia.

Y, en segundo lugar, por la posible base que el pronunciamiento del TSJCV puede suponer en base a reclamaciones de responsabilidad patrimonial, por todos los costes y la ausencia de beneficios por la suspensión del otorgamiento de licencias, al haberse aprobado una suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias de cambios de uso que no se tenía soporte legal en la redacción originaria del artículo 68.1 TRLOTUP.

Eso sí, dichas solicitudes no deben ser meros brindis al sol, deben estar fundamentadas objetivamente, con datos concretos acerca de los perjuicios soportados por estas entidades o por personas físicas al no poder explotar la vivienda de uso turístico por la imposibilidad de poder disponer de la licencia y, teniendo en cuenta, que la sentencia no es firme y puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo.

La sentencia del TSJCV evidencia que, aun partiendo de una finalidad legítima y que puede llegar a tener su acople al ordenamiento jurídico, la Administración no puede extender sus potestades más allá de los límites que le impone el propio ordenamiento jurídico, lo que debería obligarle a soportar las consecuencias jurídicas de este comportamiento reprochable, abriéndose a partir de ahora escenarios totalmente imprevisibles.