El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, publicado en el BOE el 21 de marzo de 2026 y en vigor desde el 22 de marzo de 2026, introduce dos medidas extraordinarias en materia de arrendamiento de vivienda habitual como respuesta a las consecuencias económicas derivadas de la guerra de Irán. La norma parte de un contexto de incremento de los costes energéticos, presión inflacionaria y dificultad de acceso a la vivienda, y trata de limitar el impacto de ese escenario sobre los hogares arrendatarios.

Cabe precisar que, conforme al artículo 86 de la Constitución, esta norma se encuentra pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados, trámite que deberá sustanciarse en el plazo de los 30 días siguientes a su promulgación. No obstante, los derechos que los arrendatarios ejerzan durante su vigencia se consideran consolidados, incluso ante una eventual falta de convalidación posterior.

A tenor de lo expuesto, las medidas adoptadas en materia de alquiler son las siguientes:

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

La primera medida se regula en el artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026. Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que estén vigentes a la entrada en vigor de la norma y cuyo período de prórroga obligatoria del artículo 9.1 LAU o de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 LAU finalice antes del 31 de diciembre de 2027.

En estos casos, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose durante ese tiempo los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo en los siguientes casos:

  • que las partes acuerden otros términos o condiciones;
  • que se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente;
  • que el arrendador haya comunicado, conforme al artículo 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda.

Asimismo, esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 LAU, que se aplicará con carácter preferente cuando proceda.

Desde un punto de vista práctico, esta medida beneficia al arrendatario porque le ofrece una mayor estabilidad en el uso de la vivienda y reduce el riesgo de tener que abandonar el inmueble al vencimiento del contrato en un momento de especial tensión económica. Para el arrendador, en cambio, supone una limitación temporal de su capacidad para recuperar la vivienda o renegociar libremente las condiciones del arrendamiento al finalizar el plazo inicialmente previsto.

La medida no supone una renovación automática del contrato, sino una prórroga extraordinaria que debe solicitar el arrendatario y que solo opera en los supuestos previstos legalmente.

2. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta

La segunda medida se recoge en el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2026 y afecta a la actualización anual de la renta, materia regulada con carácter general en el artículo 18 de la Ley 29/1994.

La norma establece que, en las actualizaciones que deban producirse entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, la subida de la renta quedará sometida a un límite extraordinario.

En particular:

  • si el arrendador es gran tenedor, la variación anual de la renta no podrá exceder del 2 %, exista o no acuerdo;
  • si el arrendador no es gran tenedor, regirá lo que pacten las partes, pero, en defecto de pacto, la actualización tampoco podrá superar el 2 %.

(Nota: Se entiende por Gran Tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, de conformidad con el artículo 3.k de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda).

En términos de impacto, esta limitación beneficia al arrendatario porque le protege frente a incrementos elevados de renta en un contexto de inflación y encarecimiento del coste de vida, facilitando una mayor previsibilidad en sus gastos. Para el arrendador, sin embargo, implica una restricción en la actualización de la renta, afectando directamente a las cláusulas de actualización de renta contenidas en los contratos, especialmente a las referenciadas al IPC u otros índices variables que pudieran arrojar porcentajes superiores.

En definitiva, el Real Decreto-ley 8/2026 refuerza temporalmente la posición del arrendatario mediante la estabilidad del contrato y la contención de rentas.

Desde un punto de vista de técnica jurídica, es fundamental la seguridad jurídica de los actos realizados durante la vigencia del decreto. Si el arrendatario solicita formalmente la prórroga mientras la norma está en vigor, el derecho se considera perfeccionado y adquirido. Por tanto, dicha situación jurídica permanecerá inalterable e irreversible para las partes, con independencia del resultado de la posterior votación de convalidación en el Congreso o de una eventual derogación de la norma.