La derogación del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, ha generado un escenario de inseguridad jurídica en el mercado del alquiler de vivienda habitual, especialmente en relación con las prórrogas extraordinarias de contratos que contemplaba dicha norma.

Durante el corto periodo de vigencia del Real Decreto-ley, comprendido entre el 22 de marzo de 2026 y el 28 de abril de 2026, muchos inquilinos solicitaron de forma fehaciente a sus arrendadores acogerse a la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en la norma. Sin embargo, la no convalidación posterior del decreto por el Congreso de los Diputados ha provocado numerosas dudas sobre la validez y eficacia de dichas solicitudes.

El principal problema jurídico que se plantea es determinar si las solicitudes realizadas por los inquilinos durante la vigencia del Real Decreto-ley generan un derecho consolidado o simplemente una expectativa de derecho que desaparece con la derogación de la norma.

En este sentido, un informe de la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid explica las diferentes situaciones que se han creado y muestra soluciones jurídicas para los contratos de alquiler de vivienda habitual afectados por la derogación del Real Decreto-ley.

La cuestión no es menor, ya que dependiendo del momento del vencimiento del contrato y de si el inquilino solicitó o no la prórroga extraordinaria durante la vigencia de la norma, las consecuencias jurídicas pueden ser completamente distintas. Nos encontraríamos con los siguientes supuestos:

1.- Aquellos contratos de alquiler cuyo vencimiento se produjo antes del 28 de abril de 2026 y en los que el inquilino solicitó de forma fehaciente la prórroga extraordinaria entre el 22 de marzo y el 28 de abril. En estos casos, la interpretación mayoritaria entiende que la prórroga extraordinaria sí despliega plenos efectos jurídicos, prorrogándose el contrato por plazos anuales hasta un máximo de dos años.

Esto se debe a que el derecho del inquilino llegó a consolidarse mientras la norma seguía vigente.

2.- Contratos cuyo vencimiento también se producía antes del 28 de abril pero donde el inquilino no solicitó la prórroga dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley. En este caso, el contrato finalizaría conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y al contenido pactado entre las partes, sin posibilidad de acogerse posteriormente a la prórroga extraordinaria.

3.- Contratos cuyo vencimiento se produce con posterioridad al 28 de abril de 2026 y en los que el inquilino sí solicitó la prórroga durante el periodo de vigencia de la norma.

Aquí es donde existe una mayor confrontación jurídica.

Una parte importante de los especialistas en derecho arrendaticio considera que, al haber sido derogado el Real Decreto-ley antes del vencimiento efectivo del contrato, la obligación del propietario de aceptar la prórroga extraordinaria no llega a consolidarse, aunque el inquilino hubiera solicitado dicha prórroga durante la vigencia de la norma.

La razón es sencilla: la obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino en el momento en que el contrato alcanza su vencimiento. Si en ese momento la norma ya no existe, desaparece también la obligación legal de soportar la prórroga extraordinaria.

Por tanto, en estos supuestos únicamente existiría obligación de prorrogar el contrato si el propietario hubiera aceptado expresamente dicha prórroga.

4.- Contratos con vencimiento posterior al 28 de abril donde el inquilino ni siquiera solicitó la prórroga extraordinaria durante la vigencia del Real Decreto-ley. En este caso el contrato finalizará conforme al régimen ordinario previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otro de los efectos inmediatos de la derogación afecta al límite extraordinario del 2% en la actualización anual de las rentas de alquiler.

Al desaparecer la vigencia del Real Decreto-ley, vuelve a aplicarse el sistema ordinario de actualización previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en los contratos suscritos entre las partes, pudiendo producirse incrementos superiores al 2% en aquellos contratos vinculados al IPC u otros índices de actualización.

La no convalidación de este Real Decreto Ley ha generado un escenario de importante inseguridad jurídica tanto para propietarios como para inquilinos.

La falta de claridad normativa sobre los efectos de las solicitudes realizadas durante la vigencia del Real Decreto-ley provocará previsiblemente un aumento de la litigiosidad en los juzgados, especialmente en procedimientos relacionados con la finalización de contratos y posibles desahucios por expiración del plazo contractual.

Será finalmente la interpretación de los tribunales la que determine el alcance definitivo de estas situaciones y establezca una doctrina uniforme sobre los efectos jurídicos de la derogación del Real Decreto-ley 8/2026.

En definitiva, la derogación de esta norma excepcional ha vuelto a poner de manifiesto la importancia de la seguridad jurídica en el mercado del alquiler, especialmente cuando se adoptan medidas temporales que afectan directamente a derechos y obligaciones esenciales derivados de contratos de larga duración.