Los que estéis pensando en vender un inmueble adquirido entre 2008 y 2013, estáis de enhorabuena.
El proyecto de ley de Presupuestos Generales del Estado de 2023 actualiza los coeficientes máximos aplicables al cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que en unos casos se verán incrementados y en otros reducidos.
La pasada sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, por la que se declaró inconstitucional y nulo el método de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal, así como el Real Decreto-ley de noviembre de 2021 aprobado por el Gobierno, ha venido situando este impuesto en el punto de mira de las críticas.
Tras la aprobación del Real Decreto-ley se ofrece al contribuyente dos alternativas de cálculo del impuesto para que elija la menos gravosa y para que, si hay minusvalía, no tenga que tributar. Los métodos son los siguientes:
- Método de la plusvalía real: calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
- Método objetivo: en este caso, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos coeficientes, que reflejan las evoluciones del mercado inmobiliario.
Es este último método el que ha sido actualizado por Hacienda, previsión de actualización habilitada por la normativa propia del impuesto, que establece que “estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente”.
Para 2023, los coeficientes, que varían dependiendo del momento en que se haya adquirido una propiedad, han sido corregidos en algunos casos al alza y en otros a la baja.
En particular, advertimos de los incrementos aplicables a periodos de generación de entre 6 y 10 años (inmuebles adquiridos entre 2012 y 2017), donde el fuerte aumento alcanza hasta el 50% en 2023.
En cambio, en inmuebles adquiridos entre 2003 y 2008 se aplicará una rebaja de hasta el 19%, en caso de esperar a 2023 para transmitirlo.
Por tanto, dependiendo del año de adquisición, la demora en la operación de venta de un inmueble nos puede salir cara o, por el contrario, ser más beneficiosa para nuestros intereses.
Adjuntamos tabla comparativa.
| Año de adquisición | Antigüedad | Coeficiente máx. actual (2022) | Coeficiente máx. previsto (2023) | Diferencia |
| 2022 | Inferior a 1 año | 0,14% | 0,15% | 7% |
| 2021-22 | 1 año | 0,13% | 0,15% | 15% |
| 2020-21 | 2 años | 0,15% | 0,14% | -7% |
| 2019-20 | 3 años | 0,16% | 0’15% | -6% |
| 2018-19 | 4 años | 0,17% | 0,17% | 0% |
| 2017-18 | 5 años | 0,17% | 0,18% | 6% |
| 2016-17 | 6 años | 0,16% | 0,19% | 19% |
| 2015-16 | 7 años | 0,12% | 0’18% | 50% |
| 2014-15 | 8 años | 0,10% | 0,15% | 50% |
| 2013-14 | 9 años | 0,09% | 0,12% | 33% |
| 2012-13 | 10 años | 0,08% | 0,10% | 25% |
| 2011-12 | 11 años | 0,08% | 0’09% | 13% |
| 2010-11 | 12 años | 0,08% | 0’09% | 13% |
| 2009-10 | 13 años | 0,08% | 0’09% | 13% |
| 2008-09 | 14 años | 0,10% | 0,09% | -10% |
| 2007-08 | 15 años | 0,12% | 0,10% | -17% |
| 2006-07 | 16 años | 0,16% | 0’13% | -19% |
| 2005-06 | 17 años | 0,20% | 0,17% | -15% |
| 2004-05 | 18 años | 0,26% | 0,23% | -12% |
| 2003-04 | 19 años | 0,36% | 0,29% | -19% |
| 2002 | A partir de 20 años | 0,45% | 0,45% | 0% |
Como vemos, quien compró su vivienda en 2015 y decida venderla durante 2023, verá aumentado el impuesto de plusvalía en mayor medida que si la vende antes de que finalice el año.
Pero, más allá de esta actualización de los coeficientes, lo que más nos llama la atención es que, si en noviembre del año pasado con el nuevo método de cálculo introducido por el Real Decreto-ley se consideró que la revalorización de un inmueble adquirido hace 8 años implicaba aplicar un coeficiente del 0,10; ahora se considere que esa revalorización ha de incrementarse un 50%.
Sea como fuere, no podemos olvidar que la plusvalía es un impuesto municipal. Hacienda fija el marco general, pero cada ayuntamiento puede corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.
En definitiva, parece ser que el impuesto de plusvalía nunca dejará de sorprendernos. El tema no es si subir o bajar los coeficientes, sino de encontrar el modo de avanzar hacia un sistema sólido y predecible que, al menos, no contribuya a crear más ruido del ya existente.
