El Tribunal Supremo ha planteado cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre cuándo procede iniciar el cómputo del plazo de prescripción de cinco años para reclamar el reintegro de los gastos de formalización de hipoteca abonados por el consumidor, existiendo dos alternativas: la primera consistiría en fijar la fecha de inicio de forma individual para cada uno de los consumidores en la del dictado de la sentencia que declare la nulidad de la cláusula de imposición de gastos al prestatario inserta en su préstamo hipotecario; la segunda sería fijarlo de forma colectiva para todos los consumidores en el día 23 de enero de 2019, fecha en que se dictaron por el Tribunal Supremo las sentencias que crearon jurisprudencia sobre la restitución de la cantidades como consecuencia de la nulidad de la cláusula.

Ante la duda, consideramos más prudente tomar como referencia el segundo de los criterios expuestos, en cuyo caso la fecha límite para iniciar la reclamación sería el próximo 23 de enero de 2024.

A continuación facilitamos una breve guía práctica a tomar como referencia para conocer si eres uno de los afectados por esta cláusula abusiva y qué requisitos se deben cumplir para tal fin:

1- ¿Quién puede reclamar?

Es necesario que el reclamante tenga la condición de consumidor, y haya formalizado el préstamo hipotecario con un propósito ajeno a su actividad empresarial o profesional. Lo más habitual es que se trate de préstamos destinados a la compra de una vivienda, pero existen otros supuestos que pueden tener encaje como operación de consumo aunque haya sido otra la finalidad, que podemos analizar con carácter previo para determinar si es viable la reclamación.

2- ¿Qué Escrituras se encuentran afectadas?

Se trata de las Escrituras por las que se formalice “ex novo” un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Las Escrituras de Compraventa con Subrogación también pueden reclamarse en los casos en que se produce alguna modificación respecto al préstamo originario en el momento de la subrogación del comprador. Dado que existen supuestos que pueden generar dudas, estudiamos con detalle el contenido de la Escritura para asegurar el buen fin del proceso judicial.

3- ¿Cómo identificar la cláusula?

Suele ser una cláusula titulada “Gastos a cargo del prestatario” o “Gastos a cargo de la parte prestataria”, que obliga al prestatario a asumir una serie de gastos por formalizar la operación. Es necesario leer detenidamente su contenido para ver si se repercuten al consumidor gastos que no le corresponden, y detectar si nos encontramos ante una cláusula abusiva.

4- ¿Qué gastos son reclamables?

Según la última jurisprudencia sobre la materia, puede solicitarse la restitución de la totalidad de los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, así como el 50% de los gastos de notaría, incrementados con los intereses legales que resulten de aplicación. Calcularemos una estimación del importe a reclamar antes de iniciar el procedimiento.

5- ¿Qué documentación es necesaria?

Además de la Escritura de Préstamo Hipotecario deben acompañar a la demanda las siguientes facturas:

  • Gastos de notaría
  • Gastos del Registro de la Propiedad
  • Gastos de gestoría
  • Gastos de tasación

En ocasiones puede ser difícil identificar qué gastos se corresponden con el préstamo hipotecario y cuáles no, dado que pueden incluirse en una misma factura otro tipo de gastos no susceptibles de reclamación. Por lo que es importante revisar el contenido de las facturas y desglosar con el debido detalle en la demanda los gastos que van a ser objeto del proceso.

Consúltanos tu caso. Estamos a tiempo de reclamar antes del 23 de enero de 2024.

Además, vamos a celebrar una webinar dedicada a este tema el próximo 30 de noviembre:

WEBINAR: Gastos hipotecarios: tienes hasta el 23 de enero de 2024 para reclamar

PONENTE: Natàlia Cortell. Abogada. Área Jurídica de Varona Legal & Numbers

DÍA: 30 de noviembre

HORA: 9:30 h