Por Silvia Garcia Polo y Teresa Martínez-Villanueva Marín

1. INTRODUCCIÓN

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó el 5 de marzo de 2019 el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, el 6 de marzo de 2019.

No tiene carácter retroactivo. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley.

Entre las novedades que introduce destaca el aumento de la duración de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas durante los años de vigencia de los mismos, que no podrá superar al IPC, y la ampliación de los plazos de preaviso tanto por parte del arrendatario como del arrendador en caso de que decidan rescindir el contrato.

2. NOVEDADES INTRODUCIDAS

2.1. ARRENDAMIENTOS URBANOS
  • Ampliación de la duración de los contratos

Se modifica la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años en la duración de los contratos o a 7 años si es una persona jurídica.

Y para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.

  • Recuperación del inmueble por necesidad del arrendador

Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o para su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato.

  • Limitación a las garantías adicionales

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.

  • Limitación de las subidas anuales de la renta al incremento del IPC en todos los contratos durante la vigencia del contrato inicial

Ya era la fórmula habitual pero no la única. En los nuevos contratos de alquiler de vivienda no podrá subirse la renta más de lo que lo haga el IPC. Pero finalizada su duración, no hay límites a la subida de precios.

  • Gastos de gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es una persona jurídica.

  • Creación de un índice estatal de referencia sobre el precio del alquiler

Otra de las novedades es el compromiso de crear en un plazo de ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios de vivienda en alquiler (D.A 2ª). La idea es que sirva para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas fiscales.

2.2. PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

Este Real Decreto-ley reforma el procedimiento de desahucio promoviendo la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales.

Será el órgano judicial quien fije el día y la hora exactos de los lanzamientos y se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, se establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

2.3. VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5 (antes se exigía unanimidad), una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplía la exclusión del artículo 5.e, quedando reguladas todas las viviendas de uso turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción.

Asimismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.

2.4. NOVEDADES FISCALES
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se introducen tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

También se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

Y, por último, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Asimismo, se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se elimina el Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual,  introduciéndose una nueva exención al añadir un nuevo apartado 26 en el artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.