Cuando hablamos de negocio fiduciario nos estamos refiriendo a una figura jurídica cuya construcción es principalmente jurisprudencial y doctrinal.

En este caso nos vamos a referir a la fiducia cum amico, aquella por la cual una persona (el fiduciante) cede la titularidad formal de la cosa a otra (el fiduciario) que la adquiere solo de forma aparente frente a terceros, sin hacerse dueño real o material de ella y obligándose luego a devolverla al fiduciante.

Es decir, quien aparece como titular, no es realmente auténtico dueño, sino solo lo es en apariencia y hasta que tenga que devolverlo al verdadero titular.

A nivel práctico, es una cuestión que se repite en los Tribunales principalmente entre familiares, ya que es necesario que exista una relación de confianza por el hecho de que el que ostenta la titularidad formal debe devolver el bien y mantenerlo conforme las directrices marcadas por el verdadero titular.

Imagina que unos padres compran un piso, pagan la hipoteca y los gastos durante toda su vida, participan en las Juntas de Propietarios, pero deciden ponerlo a nombre de uno de sus hijos. ¿Es ese hijo el dueño real?

No necesariamente.

Aquí es donde entra el negocio fiduciario. Se trata de un pacto de confianza donde hay dos dueños:
–Titular formal: El hijo, que aparece en las escrituras y el Registro de la Propiedad.
–Titular real: Los padres, que son quienes realmente han actuado como dueños y pagado por todo.

La ley entiende que la inscripción en el Registro de la Propiedad genera una presunción de propiedad (art 38 LH) iuris tantum, esto es, salvo prueba en contrario.

Si se puede probar que el verdadero titular (en este caso los padres) no es el que consta en el Registro (el hijo), se puede declarar que los verdaderos dueños son los progenitores mediante sentencia judicial.

Esto es lo que ha sucedido en la más reciente jurisprudencia, concretamente en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, 463/2025, de 23 de septiembre.

La demanda fue presentada por una de las hermanas del titular formal en la que solicitaba que se declarara que un inmueble pertenece a la herencia de los progenitores pese a que el mismo constara en el Registro de la Propiedad a nombre de otro hermano.

Las pruebas que se emplearon y que destruyeron la presunción del Registro de la Propiedad fueron las siguientes:
• Quién pagó la vivienda: Se demostró con recibos que todos los pagos a la cooperativa de viviendas (la vendedora del inmueble en cuestión) fueron realizados por el padre, no por el hijo, que era estudiante y menor de edad en el momento de la constitución. Además, era el progenitor el socio de la cooperativa y presidente de la misma.
• Quién asumió los gastos inherentes: Los padres pagaron las cuotas de la comunidad, el préstamo hipotecario y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) durante toda la vida de los mismos.
• Quién gestionó el alquiler: Aunque el hijo firmó un contrato de arrendamiento como arrendador, las rentas se ingresaban en cuentas bancarias de titularidad exclusiva de los progenitores.
• Actos propios: El indicio más contundente fue que el propio hijo, en un procedimiento de divorcio anterior, reconoció expresamente en un documento judicial que la vivienda «no era realmente de su exclusiva propiedad, toda vez que el mismo fue adquirido por el padre y puesto a su nombre».

La consecuencia general de la estimación de la existencia de negocio fiduciario no es otra que una sentencia en la que se declara que la titularidad, la propiedad del bien, pertenece a los titulares reales y no al aparente. La jurisprudencia da plena protección jurídica a la restitución cuando declara o descubre probatoriamente la existencia de una fiducia cum amico.

Con dicha resolución cabe acudir al Registro de la Propiedad y modificar la inscripción registral.

En el caso de la sentencia analizada, la declaración de la titularidad del inmueble de los padres tuvo una mayor repercusión para el heredero: no solo afectó a la titularidad del bien, sino que, además, se vio reducido a la legítima estricta del progenitor al haber incumplido lo que el padre estipuló en su testamento.

En definitiva, la fiducia cum amico no solo tiene efectos civiles y registrales, sino también relevantes consecuencias sucesorias, como evidencia el caso analizado.

Por ello, tanto en la planificación patrimonial como en la gestión de bienes entre familiares, resulta esencial ser consciente de los riesgos que conlleva la titularidad meramente formal y de la posibilidad de que los tribunales, llegado el momento, restituyan la propiedad a quien verdaderamente la ostentó.