El Tribunal Supremo, en su Sentencia núm. 877/2024, ha confirmado la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid que estimaba la demanda presentada por la empresa arrendataria y condenaba a la mercantil arrendadora a abonar la cantidad de 96.000 euros, más sus intereses legales. Este fallo se ha fundamentado en la interpretación y aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La controversia se centró en la indemnización que debía recibir el arrendatario en caso de resolución del contrato de arrendamiento. El Supremo ha clarificado los requisitos necesarios para ello.
Marco Normativo: Artículo 34 de la LAU
El artículo 34 de la LAU dispone lo siguiente:
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Antecedentes del caso
La controversia surgió en torno a si la actividad desarrollada por la arrendataria en el local arrendado cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la LAU. Fox Old SL presentó una demanda solicitando una indemnización de 96.000 euros, basándose en el mencionado artículo. Por su parte, Danisa World SL impugnó esta solicitud argumentando que la actividad desarrollada no se ajustaba a las disposiciones del artículo 34, al no tratarse de una actividad comercial de venta al público.
Procedimiento judicial
El Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid desestimó la demanda de FOX OLD SL, absolviendo a DANISA WORLD SL.
Posteriormente, La Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia de primera instancia, condenando a Danisa World SL a pagar a Fox Old SL la cantidad de 96.000 euros, equivalente a una mensualidad por cada uno de los 14 años de duración del contrato de arrendamiento. La Audiencia Provincial consideró que se cumplían los requisitos del artículo 34 de la LAU para otorgar la indemnización solicitada.
El Tribunal Supremo admitió el recurso de casación de Danisa World SL, considerando que la controversia tenía interés casacional notorio y debía determinar si se cumplían los requisitos del artículo 34 de la LAU para otorgar la indemnización solicitada por la ex arrendataria.
Interpretación del Tribunal Supremo
- Actividad Comercial de Venta al Público
El Tribunal Supremo determinó que la explotación de un bar con terraza por parte de la arrendataria constituía una actividad comercial de venta al público. Este punto fue crucial para decidir si la actividad encajaba en el supuesto del artículo 34 de la LAU, que exige que el arrendatario haya ejercido una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años.
- Derecho a Indemnización
El Tribunal Supremo concluyó que Fox Old SL tenía derecho a la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU. Se argumentó que la clientela generada por la explotación del bar constituía un valor económico adicional para el negocio, cumpliendo con los requisitos para la compensación.
- Cálculo de la Indemnización
La indemnización se calculó en base a una mensualidad por año de duración del contrato porque la arrendataria no desarrolló nueva actividad, aplicándose el art.34.2 de la LAU.
Análisis y conclusión
La Sentencia núm. 877/2024 del Tribunal Supremo reafirmó los criterios para la percepción de indemnización por finalización de contratos de arrendamientos comerciales, recordando que:
- Contrato de arrendamiento no residencial: El contrato debe ser destinado a un uso distinto de vivienda, conforme al artículo 3 de la LAU.
- Actividad comercial continua: Debe haberse ejercido una actividad comercial de venta al público durante al menos los últimos 5 años. Este periodo es esencial para que el arrendatario pueda haber desarrollado una clientela, según subrayó el Tribunal Supremo.
- Extinción por transcurso del plazo: La extinción del contrato debe ocurrir debido al vencimiento del plazo convencional establecido, no por otras causas.
- Manifestación de voluntad de renovación: El arrendatario debe haber comunicado su voluntad de renovar el contrato con al menos 4 meses de antelación a la expiración del plazo, por un periodo mínimo de 5 años y a una renta de mercado.
Estos requisitos son fundamentales y deben cumplirse estrictamente para que el arrendatario tenga derecho a la indemnización estipulada en el artículo 34 de la LAU.
La decisión del Tribunal Supremo subraya la importancia de la regularidad en el ejercicio de la actividad comercial y el cumplimiento de los términos contractuales para la protección de los derechos de las partes involucradas en los arrendamientos comerciales.
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