Adquirir una vivienda es, para la mayoría, la inversión más importante de sus vidas. Sin embargo, lo que debería ser una ilusión puede convertirse en una pesadilla si aparecen defectos constructivos. Propietarios, constructores, técnicos y abogados se enfrentan a un mosaico normativo donde la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Código Civil y la jurisprudencia se entrecruzan en un terreno donde, la temprana identificación de la acción a realizar es crucial en una materia donde los plazos mandan.  

Marco normativo 

Cuando hablamos de defectos de construcción, tenemos que hablar en primer lugar de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

En dicha Ley se establece un régimen de responsabilidad objetiva y limitada en el tiempo, diferenciado en función de la naturaleza del defecto:

  • Responsabilidad decenal (art. 17.1.a LOE): Para los daños que afecten a la seguridad estructural. Cubre los daños que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, afectando a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales. El plazo de garantía es de diez años desde la fecha de recepción de la obra.
  • Responsabilidad trienal (art. 17.1.b LOE): Para los daños que afecten a la habitabilidad.  Abarca los daños derivados de vicios o defectos cuando afectan a la salubridad, la protección contra el ruido o la estanqueidad, y dificultan el uso adecuado de la vivienda (art 3.1.c LOE). Ejemplos comunes incluyen filtraciones de agua o humedades por capilaridad. El plazo de garantía es de tres años.
  • Responsabilidad anual (art. 17.1.c LOE): Para los defectos de acabado. Se centra en los daños materiales que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, como un pavimento mal colocado, rayones en la pintura o desajustes en la carpintería. La garantía es de un año.

Plazos de reclamación

Es crucial no confundir los plazos de garantía por defectos constructivos con los plazos de prescripción para su reclamación.

Los plazos de garantía (1,3 y 10 años) son improrrogables, de forma que se inician desde la fecha de recepción de obra sin reservas o desde la subsanación, concluyendo con el transcurso del plazo que corresponda en función de la gravedad del defecto.

Si embargo, el plazo de prescripción es de 2 años desde que se produce y concreta el daño para poder reclamar judicialmente. Es decir, una vez el daño se manifiesta dentro del periodo de garantía (1, 3 o 10 años), existe este plazo de dos años para interponer la acción judicial. Y este plazo sí que puede ser interrumpido y que vuelva a iniciarse por cualquiera de los métodos admitidos legalmente para interrumpir la prescripción.

¿Quiénes son los responsables conforme LOE y qué papel juegan?

La LOE establece la figura de los agentes de la edificación, que son los intervinientes en el proceso constructivo.

La responsabilidad civil de los agentes se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por los de otros agentes que, conforme LOE, hayan de responder. Solo en el caso de que no se pueda individualizar o exista concurrencia de culpa sin poder precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, se podrá reclamar de forma solidaria frente a todos los agentes, como tiene admitida la práctica judicial como (SAP Ávila 156/2023, de 10 de mayo).

Únicamente podrán eximirse de responsabilidad en los casos de fuerza mayor, caso fortuito, acto de tercero o daño generado por el propio perjudicado (art 17.8 LOE).

Cada agente de la edificación cumple unas funciones específicas:

  • El promotor:  Su responsabilidad es la de garantizar la correcta ejecución del proyecto. Responde de manera solidaria junto con los demás agentes ante cualquier defecto estructura y no precisa de la existencia de culpa probada.
  • El constructor: Es el encargado de ejecutar la obra según el proyecto y la legislación aplicable. Responde por los defectos que deriven de la ejecución deficiente o el uso de materiales defectuosos.
  • Los técnicos (proyectista, director de obra, director de la ejecución): Son los responsables de la redacción del proyecto y de la dirección de obra, respondiendo por los vicios cada uno de ellos conforme su intervención: el proyectista por los defectos de redacción del proyecto, el director de obra y el director de la ejecución, por los fallos en la dirección y supervisión de la construcción.
  • Project Manager: El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 529/2020, de 15 de octubre, ha señalado la responsabilidad como agente de la edificación si se prueba que reúne las características de un agente de edificación.

La compatibilidad con otras acciones

En todo caso, la LOE no agota la vía de reclamación para el perjudicado.  La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reafirmado la compatibilidad de las acciones basadas en la LOE con otras acciones del Código Civil, siempre que no se produzca un doble resarcimiento por los mismos daños (STS 420/2016, de 24 de junio). Estas acciones son:

1. Acción por incumplimiento contractual (art. 1101 CC). El adquirente de la vivienda puede reclamar por los vicios que supongan un incumplimiento del contrato de compraventa, con un plazo de prescripción de cinco años desde que surge el defecto constructivo.

Así, en los casos en los que, por ejemplo, el promotor sea vendedor se puede articular la reclamación frente al mismo tanto por defecto constructivo como por responsabilidad contractual. (STS 646/2023, de 3 de mayo).

2. Acción por vicios ocultos (art. 1484 CC). Más común en el caso de viviendas de segunda mano, son para aquellos defectos graves no visibles ni perceptibles en una inspección normal.  Tienen un plazo de reclamación más corto que los anteriores (seis meses) y es de caducidad, es decir, ininterrumpible.    

Conclusión

La coexistencia de la LOE con las acciones generales del Código Civil configura un sistema complejo, en el que se busca equilibrar la seguridad jurídica de los agentes de la edificación con la tutela efectiva de los derechos del propietario o adquirente.

La labor letrada en este caso consiste en combinar la precisión técnica con una estrategia integral que anticipe excepciones y preserve los derechos del cliente.

No basta con conocer la norma: hay que saber construir el caso como se construye un edificio: sólido, desde los cimientos jurídicos.