El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de una ley que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna, introduciendo medidas para facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles.
Principales novedades en los contratos de arrendamiento de vivienda
Concepto de “gran tenedor”
Son grandes tenedores las personas o empresas que tengan más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Esta ley, además, especifica que en zonas en que el mercado residencial se encuentre tensionado esta definición podrá alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichas zonas. Serán las comunidades autónomas quienes podrán declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado si se cumplen ciertas condiciones.
No obstante, ¿deben incluirse en el cómputo aquellos inmuebles de los que el arrendador es copropietario junto con más personas? Si bien la normativa no es clara, cabe entender que la cuota indivisa de dichos inmuebles de la que el arrendatario sea cotitular sí computan a estos efectos. Si bien entendemos que, para determinar si se supera el límite indicado de ser propietario de una superficie de más de 1.500 m2, únicamente deberá tenerse en cuenta la parte proporcional de dicho inmueble que se corresponda con la cuota indivisa de propiedad que le corresponda al arrendador.
Por ejemplo, si un arrendador es propietario del 50% de un inmueble de 1.000 m2, únicamente se tendrán en cuenta 500 m2 respecto del citado inmueble.
Límites a las actualizaciones de renta hasta 2024 para contratos sujetos a la LAU
Estos son los límites que afectan a las actualizaciones de renta en todos los contratosm que estén sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Para el año 2023, el incremento derivado de la actualización de la renta que deba producirse entre 31 de marzo de 2022 y 31 de diciembre de 2023 será el que libremente pacten las partes, que en el caso de grandes tenedores no podrá superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que se encuentra limitada para este año en el 2%. En defecto de pacto, el incremento no podrá ser superior a dicho límite.
- Para el año 2024, el incremento será el que pacten las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3% para el caso de grandes tenedores. En defecto de pacto, el incremento no podrá ser superior al 3%.
- Está previsto que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística defina un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite de referencia a efectos de las actualizaciones de la renta y evite incrementos desproporcionados en la misma.
¿Cuál sería entonces la diferencia en la actualización de la renta entre un arrendador que sea o no gran tenedor?
- Si el arrendador es gran tenedor, puede pactar con el arrendatario el porcentaje aplicable para la actualización de la renta, sin que dicho pacto pueda superar el 2% de variación en 2023 y el 3% de variación en el 2024.
- Si el arrendador no es gran tenedor, el pacto que en su caso alcance con el arrendatario sobre el porcentaje de actualización a aplicar no se encuentra sometido a límite alguno.
- En defecto de pacto entre las partes, tanto si el arrendador ostenta o no la condición de gran tenedor, en ambos casos la actualización no podrá superar el 2% para el año 2023 y el 3% para el 2024.
Topes al precio del alquiler en zonas tensionadas
Salvo excepciones, la renta de los nuevos contratos de alquiler no podrá exceder de la cuantía pactada en el último contrato una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato que, en su caso, se hubiera previsto en el contrato anterior.
Si, además, el propietario es gran tenedor o se trata de inmuebles que no han sido arrendados en los cinco años anteriores, la limitación del precio será la del índice de precios de referencia que apruebe el Departamento ministerial competente en materia de vivienda por ámbitos territoriales.Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: Serán a cargo del arrendador, habiéndose incluido expresamente esta circunstancia en la LAU.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
Serán a cargo del arrendador, habiéndose incluido expresamente esta circunstancia en la LAU.
Se prevén prórrogas extraordinarias a la duración del contrato
- En caso de que el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico, una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria hasta los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), previsto en el artículo 9.1 de la LAU o el periodo de prórroga tácita adicional hasta un máximo de tres años previsto en el art. 10.1 de la LAU, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año, que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando éste sea un gran tenedor.
- Si el inmueble se encuentra en zonas tensionadas podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo algunas excepciones contempladas por la Ley.
Beneficios fiscales
En la Disposición final segunda de la nueva ley 12/2023 se prevé la creación de una serie de incentivos fiscales en el IRPF que se aplicarán a partir del 1 de enero de 2024. El incentivo consistirá en una reducción del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario siempre que el arrendamiento se destine a vivienda permanente. que oscilará entre el 50-90% según el caso.
Si tienes dudas sobre cómo puede afectar a tu contrato de arrendamiento la nueva Ley de Vivienda, consúltanos tu caso.
