La división de la cosa común hace referencia a la situación en la que dos o más personas comparten la propiedad de un bien y desean poner fin a esta copropiedad, es decir mantienen la propiedad del bien en proindiviso o comunidad, lo que se puede aplicar tanto a bienes inmuebles como muebles.

En nuestra legislación la posibilidad de que un propietario salga de esa comunidad es un derecho indiscutible e incondicional para cualquiera de ellos, tal y como se establece en el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Puede darse la situación en la que uno de los propietarios no quiera continuar en la comunidad, lo que llevaría a la división de la cosa común. Llevar a la práctica esta división se puede realizar de diferentes formas:  

  1. Venta de la propiedad: Una opción común es vender la propiedad y dividir las ganancias entre los copropietarios. Esto puede requerir el consentimiento de todos los involucrados y una valoración adecuada del bien.
  2. Acuerdo de compra-venta: Los copropietarios pueden acordar entre ellos comprar la parte de los demás o vender su parte, estableciendo las condiciones y el precio.
  3. Demanda de división de la cosa común: En caso de desacuerdo, es posible recurrir a una demanda judicial para que un juez ordene la división del bien o su venta, asegurando una distribución justa.

El objetivo de este procedimiento es solicitar al juzgado que se extinga el condominio, ya sea mediante la adjudicación de una parte del inmueble a cada propietario si la finca es divisible, o mediante la venta del bien y el reparto de lo obtenido según la participación de cada uno.

Este procedimiento de división de cosa común judicial seguiría, esquemáticamente, los siguientes pasos:

1. Procedimiento judicial

  • Demanda de División de Cosa Común: Uno de los copropietarios puede interponer una demanda ante el Juzgado solicitando la división del bien común.
  • Sentencia Judicial: El Juzgado dictará una sentencia declarando la indivisibilidad del bien y ordenando su venta en pública subasta.

2. Ejecución de la sentencia

  • Problema de ejecución de sentencia: No existe un procedimiento específico para la ejecución y subasta en los procedimientos de división de cosa común.
  • Opciones de Tramitación:
  • Aplicar normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
  • Aplicar reglas de la jurisdicción voluntaria (art. 108 LJV).
  • Combinar normas de la LEC y LJV: Adaptar a la naturaleza especial de la acción y equilibrar la posición procesal de los intervinientes.
  • Subasta Judicial: En ausencia de acuerdo, el bien se venderá en una subasta judicial. El Juzgado se encargará de organizar y supervisar la subasta.
  • Pliego de Condiciones: El Juzgado puede requerir a las partes que presenten un pliego de condiciones para la subasta. Si no se presenta, el Juzgado establecerá las condiciones.

3. Subasta del bien

  • Publicación del Edicto: El Juzgado publicará un edicto en el Portal de Subastas del BOE y otros medios pertinentes, indicando las condiciones de la subasta.
  • Celebración de la Subasta: La subasta se llevará a cabo conforme a las condiciones establecidas. Los copropietarios pueden participar en la subasta sin necesidad de consignar cantidad alguna.

4. Adjudicación y reparto

  • Adjudicación del Bien: El bien se adjudicará al mejor postor. Si la subasta queda desierta, se puede celebrar una segunda subasta con condiciones modificadas.
  • Reparto del Precio: El precio obtenido de la subasta se repartirá entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, previa liquidación de las deudas de la comunidad de bienes.

5. Problemas y soluciones

  • Cargas y Deudas: Se deben liquidar las cargas y deudas del inmueble antes de repartir el precio de la subasta.
  • Gastos de la Subasta: Los gastos de la subasta, como la tasación del inmueble y los anuncios, se sufragan en función de la cuota de participación de cada copropietario.

6. Falta de Acuerdo en la Valoración

  • Designación de Perito: Si no hay acuerdo sobre la valoración del bien, se designará a un perito tasador para determinar el valor de tasación.

7. Intervención del juzgado

  • Decisión del juzgado: En caso de desacuerdo sobre las condiciones de la subasta, el Juzgado decidirá aplicando las reglas de la subasta pública y las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV).

Ejemplo de situación:

  • Caso de bloqueo: Si dos copropietarios no se ponen de acuerdo en la adjudicación del bien o en su venta a un tercero, uno de ellos puede solicitar la división judicial de la cosa común.
  • Sentencia: El Juzgado declara la indivisibilidad del bien y ordena su venta en subasta pública.
  • Ejecución: Se procede a la subasta judicial y el precio obtenido se reparte entre los copropietarios.

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