Laura Sánchez Camps
Área Legal.
Cuando Hacienda revisa el valor declarado del inmueble de un contribuyente, la discusión suele centrarse en el resultado: qué método ha utilizado, cómo ha aplicado los coeficientes o si el perito ha visitado el bien. Sin embargo, en la antesala a esa escena encontramos una pregunta por resolver: ¿por qué se ha decidido comprobar ese valor? La Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 8 de octubre de 2026 núm. 00/02825/2025/00/00 centra el debate: la Administración debe justificar previamente las razones que le llevan a cuestionar el valor declarado, también cuando la comprobación se desarrolla dentro de un procedimiento inspector.
Antecedentes
Este supuesto tiene origen en la adquisición por una sociedad mediante escritura pública de 31 de mayo de 2019 de 46 fincas registrales por 7.888.106,48 euros. La adquirente presentó las autoliquidaciones del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) aplicando la bonificación del 95 % prevista para las adquisiciones efectuadas por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) en el artículo 45.I.B).22 del Texto Refundido de la Ley reguladora del Impuesto.
En tal sentido, la Agencia Tributaria de Andalucía inició actuaciones inspectoras con la finalidad de comprobar el ejercicio 2019 del ITPAJD. No obstante, durante su tramitación, decidió comprobar los valores mediante dictámenes de peritos de la Administración conforme a la facultad que le otorga el artículo 57.1.e) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT).
La comunicación dirigida a la mercantil solicitaba documentación y concertar una visita, aludiendo de forma general a “las características del expediente”, pero no exponía qué justificaba cuestionar los valores declarados.
La regularización dio lugar a dos liquidaciones de 5.904,16 y 201.830,96 euros. La mercantil alegó la falta de motivación previa, la ausencia de visita al interior y la insuficiente individualización de los dictámenes para llevar a cabo el procedimiento de comprobación de valores. Tras la desestimación del TEAR de Andalucía, acudió al TEAC y allí, obtuvo su respuesta.
Resolución del TEAC
En primer lugar, el Tribunal deja claro que la motivación debe preceder a la comprobación de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023 (rec. 1381/2021) y de su posterior precisión en la de 19 de noviembre de 2025 (rec. 113/2024). El Tribunal incide que el hecho de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación de valores dentro de un procedimiento inspector no suple la obligación de la Administración de justificar la necesidad de acudir a dicha comprobación.
Es decir, la motivación, no pende del tipo del procedimiento tributario escogido por la Agencia Tributaria, sino que es una máxima que debe seguir de forma independiente en sus actuaciones.
Sobre este punto, el TEAC ya había asumido esta postura en su Resolución de 23 de febrero de 2026 (núm. 207/2025), donde exponía que el artículo 141.d) de la LGT atribuye a la Inspección la facultad de comprobar valores pero su ejercicio queda sujeto a la garantía del contribuyente y, a la par, exigencia sustantiva de la Administración, de motivar sus propios actos.
En segundo lugar, aclara que comunicar el inicio de un procedimiento de comprobación de valores no equivale a justificarla: exponer que “debido a las características del expediente, resulta procedente efectuar una comprobación es una motivación insuficiente al no exteriorizar las razones por las que fuera necesario someter a los inmuebles a tal valoración.
Así, el TEAC introduce un matiz temporal: la comunicación de inicio no puede anticipar la motivación de un dictamen pericial que todavía no se ha emitido. En este caso, se incluía como argumento el "poder motivar suficientemente el dictamen del perito”, cuando éste, es posterior al inicio de la comprobación, suponiendo así prejuzgar su resultado.
Por último y ya dentro del procedimiento de comprobación de valores, también exige una explicación individualizada en el dictamen de peritos de la Administración, exponiendo, las 3 reglas que se han de seguir de conformidad con su propia doctrina, así como, por la del Tribunal Supremo (Sentencias de 2 de marzo de 1989, 20 de enero de 1990, entre otras que se citan):
- Siendo un inmueble, que se examine directamente la finca, teniendo en cuenta el estado de conservación y antigüedad, ubicación, circunstancias urbanísticas concurrentes “y demás circunstancias que puedan tener influencia actual o futura en el valor”. En tal sentido, será necesaria la visita del perito siendo una “regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada.”
- Descripción del soporte físico (del bien o el derecho transmitido) y su contenido.
- Exteriorizar “los criterios concretos seguidos para la valoración, sin que pueda entenderse cumplida con la mera fijación de una cifra por metro cuadrado, ni con un texto estereotipado, ya que no se trata de emitir una opinión sobre lo que puede valer un bien o derecho, sino de practicar una valoración para conocer el valor real que luego ha de tener trascendencia tributaria.”
En el caso resuelto por el Tribunal, el dictamen de los peritos de la Agencia Tributaria de Andalucía se salta todas las normas:
- Sobre el método escogido, realiza una “referencia imprecisa a unos genéricos e indeterminados criterios”
- No se justificaba la elección de los coeficientes aplicados frente a otros igualmente utilizables.
- Sobre la visita personal al inmueble: no se produjo pero, tampoco, se motivó la innecesaridad de la misma.
Este incumplimiento de las máximas recogidas por el TEAC, conllevó la anulación de la liquidación y la orden de retroacción al momento en que se comunicó el inicio del procedimiento de comprobación. Todo lo recogido, el Tribunal lo considera “un mero vicio formal carente de consecuencias invalidantes.”
Conclusiones y reflexión
La resolución nos otorga una serie de imperativos categóricos o principios que debe la Administración cuando inicia un procedimiento de comprobación de valores, independientemente de encontrarse en el seno de unas actuaciones inspectoras.
Los relativos a la motivación, deja claro que antes de discutir coeficientes u otros valores, conviene localizar la comunicación que anunció la comprobación y comprobar si explicaba las razones concretas para realizarla. Los relativos a los dictámenes de los peritos de la Administración, no les exonera de una motivación precisa y concreta al bien que resulte.
Sin embargo, conviene delimitar su alcance: el defecto formal determina la anulación de la liquidación y la retroacción de las actuaciones al momento de comunicar el inicio de la comprobación de valores. La Administración podrá, por tanto, continuar el procedimiento, subsanando el defecto y respetando las garantías y los límites señalados.
Volvemos, nuevamente, a un debate que no termina de zanjarse: ¿la motivación de la Administración es o no un deber inexcusable? ¿en qué grado? ¿alcanza a vulnerar derechos fundamentales de los contribuyentes, tales como, su defensa? Podríamos pensar que todo “depende”. Si basta una línea o cinco páginas que no digan nada.
En definitiva, es una Resolución que advierte de la importancia de la motivación de los actos administrativos, pero nos deja un sabor agridulce: aquellos quienes verían más coherente que constituyera un deber reforzado (y, a la par) garantía elemental de los contribuyentes, que los actos emitidos por la Agencia Tributaria se encuentren motivados.
