En este breve artículo tratamos una figura que puede ser desconocida para algunos pero que tiene un papel ciertamente relevante en el sector inmobiliario. Fundamentalmente, es una fórmula asociativa que permite que la Sociedad A (cuenta-partícipe) aporte el pleno dominio de un terreno a otra Sociedad B (gestora), que adquirirá la obligación de emplear el bien aportado a la construcción de una promoción inmobiliaria. Ello implica que, para poder llevar a cabo la promoción, la Sociedad B no se verá en la tesitura de adquirir por compraventa el terreno sino que “gestionará” el aportado por el partícipe.
- ¿Dónde se regula este contrato?
Los artículos 239 a 243 del Código de Comercio regulan el contrato de cuentas en participación, el cual se caracteriza por ser un contrato de colaboración entre personas físicas o jurídicas por el que, los denominados partícipes, aportan bienes, dinero o derechos a otro que tiene la consideración de gestor. El gestor será el que se encargará de ejercer la actividad independientemente y en nombre propio, aplicando los bienes aportados a la actividad empresarial pactada. El gestor tiene así la obligación de representar los intereses de los partícipes, informarles y, en su caso, darles participación en las ganancias y pérdidas que resulten de la actividad tras la oportuna liquidación. Se trata, por lo tanto, de un contrato sencillo que no debe, en principio, revertir formalidad alguna, y que podría incluso ser verbal.
Las cuentas en participación carecen de efectos externos, de manera que el gestor, actuando en su propio nombre y derecho, es el que adquiere los derechos y asume las obligaciones derivadas de la actividad empresarial. En principio, los que contraten con el gestor solo tendrán acción contra él y no contra los demás interesados salvo que por el cuenta-partícipe se cree la apariencia de ser socio, por ejemplo, participando en la gestión. En ese caso, sí se respondería junto con el gestor.
2- ¿Cómo tributa?
Con respecto a la fiscalidad de las cuentas en participación, debemos diferenciar:
a) La tributación de las aportaciones realizadas y la devolución de las mismas
La celebración del contrato de cuentas en participación se equipara a la constitución de una sociedad, por lo que las aportaciones por parte de los partícipes están sujetas pero exentas del ITPAJD, mientras que las operaciones de retirada de fondos o su resolución o cancelación están sujetas a la modalidad de operaciones societarias del ITPAJD, por los conceptos de disminución de capital y disolución de sociedad, por lo que tendrán que tributar al 1%.
b) La tributación de la rentabilidad obtenida en el proyecto y de la cual se beneficia el partícipe
Respecto a la tributación de la rentabilidad obtenida por los partícipes, hemos de diferenciar si los partícipes son personas jurídicas (IS) o personas físicas (IRPF):
El gestor del contrato de cuentas en participación deberá practicar retención sobre las rentas que abone al partícipe no gestor, persona física o jurídica, por causa de la cuenta en participación, de acuerdo con lo dispuesto en la normativa del IRPF y del IS.
- Tipo de retención a aplicar a personas físicas: 19% (art. 90.1 RIRPF) tributando en IRPF como rendimientos del capital mobiliario (al tratarse de rendimientos derivados de la cesión a terceros de capitales propios).
- Tipo de retención a aplicar apersonas jurídicas: 19% (art. 66.a) RIS) tributando como ingresos a incluir en la base imponible del impuesto.
