Sebastián Roso Falcó
Área Mercantil.
Lo que no consiguió salir adelante en el Congreso de los Diputados ha encontrado una segunda oportunidad tras la disolución de las Cortes Generales. Esta vez, con la Diputación Permanente como protagonista, las nuevas medidas en materia de vivienda tienen una segunda oportunidad a la espera de recabar los apoyos necesarios.
Y todo ello en medio de una auténtica tormenta política y social, marcada por las protestas que desencadenó el desahucio de Maricarmen, convertida en símbolo de la crisis de la vivienda y fallecida apenas unas horas después de la aprobación de estas nuevas normas. Un escenario que ha motivado que las reglas del alquiler vuelvan a cambiar, con importantes novedades para propietarios e inquilinos.
Ayer miércoles 7 de octubre de 2026 se han publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) las dos nuevas normas que introducirán importantes modificaciones en el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda, como son el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento, y el Real Decreto-ley 29/2026, de misma fecha, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Aunque las reformas legislativas en materia de vivienda comienzan a dejar de ser noticia, en esta ocasión las modificaciones aprobadas van bastante más allá de las habituales limitaciones a la actualización de las rentas, afectando directamente a la duración de los contratos, su finalización, los alquileres de temporada y por habitaciones, e incluso a los gastos que pueden repercutirse al arrendatario.
En todo caso, hay que hacer mención a la entrada en vigor de esta normativa, pues el Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor en el día de hoy, mientras que el Real Decreto-ley 29/2026 entrará en vigor en fecha 15 de noviembre de 2026.
Vamos a tratar, en el presente, de resolver las cuestiones más importantes que suscita la nueva normativa, tanto desde la actualización de las rentas, las nuevas medidas para tratar de paliar los indeseados efectos en las zonas tensionadas, las modificaciones del régimen de los contratos de temporada y por habitaciones, las medidas para permitir la adquisición de vivienda, y las medidas fiscales para incentivar la entrada de vivienda en el mercado del alquiler.
¿Qué ocurre cuando finaliza el plazo de duración del contrato de arrendamiento?
Hasta ahora, una vez transcurrido el plazo mínimo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 5 años cuando el arrendador es persona física y de 7 años cuando el arrendador es persona jurídica, si ninguna de las partes comunicaba su voluntad de finalizar el contrato, este podía entrar en un sistema de prórrogas anuales que alcanzaban los tres años.
Con la nueva regulación, una vez alcanzada esta duración, si no hay una comunicación fehaciente de no renovación, de 6 meses en el caso de arrendadores, y de 2 meses en el caso de los arrendatarios, el contrato se renovará por otros cinco años en caso de arrendadores persona física, y de 7 años en caso de arrendadores personas jurídicas.
¿Existen penalizaciones por no renovar el contrato de arrendamiento?
Si es el propietario el que, llegada la finalización del contrato, decide no prorrogar el arrendamiento, deberá compensar económicamente al arrendatario con la mayor de las siguientes dos cuantías:
- Doce mensualidades calculadas conforme al límite del índice de referencia del precio de alquiler, aunque cuando no existe dicho índice para la vivienda en concreto se tendrá en cuenta la renta satisfecha por el arrendatario.
- Una mensualidad por cada año que el arrendatario haya permanecido en la vivienda, prorrateándose el periodo inferior al año.
Esta obligación no es de carácter absoluto, y la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de este Decreto establece diversas excepciones:
- Cuando el arrendador necesita recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual de él o de sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad.
- Cuando el arrendatario dispone de otra vivienda adecuada para ser su residencia en el mismo municipio.
- Cuando las partes formalizan un nuevo contrato de arrendamiento.
Por tanto, la decisión de un propietario de recuperar su vivienda una vez finalizada la duración mínima del contrato ya no deberá tener únicamente en cuenta el plazo y el preaviso, se deberá contemplar también la posibilidad de indemnizar al arrendatario según las circunstancias.
¿Y los contratos que están firmados, les afectan estas modificaciones?
La nueva regulación no solo tiene efectos ex nunc, sino que dichas modificaciones alcanzan a los contratos de arrendamiento de vivienda en vigor, aunque con determinados matices.
Con respecto a la indemnización que debe satisfacer el arrendador, si la comunicación de no prorrogar el contrato del arrendador o propietario fue previa a la fecha de publicación de la norma, no se va a generar la obligación de satisfacer esta compensación económica.
Para los contratos que ya se encuentren dentro de las prórrogas anuales, seguirán aplicando dicho régimen hasta que finalicen, y será entonces cuando le serán aplicables estas nuevas reglas.
Además, también se establecen casos tasados para poder incrementar la renta, en un máximo del 10% sobre la última renta del contrato anterior, si se acreditan determinadas circunstancias, tales como la rehabilitación de la vivienda, actuaciones de mejora, mejoras de accesibilidad, y cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo superior al legal.
¿Qué sucede con los alquileres de temporada? ¿Y para los contratos por habitaciones?
Una de las grandes novedades de la normativa es la afección de las modificaciones a contratos que venían utilizándose en sustitución del contrato de arrendamiento de vivienda, como son los contratos de alquiler de temporada, y los contratos por habitaciones.
Desde la entrada en vigor de la nueva normativa, será necesario acreditar la causa real y legítima que justifique la necesidad temporal de vivienda.En ausencia de dicha causa, el contrato podrá ser automáticamente considerado como un contrato de arrendamiento de vivienda, con las consecuencias que ello implica en materia de duración, renta, limitaciones del incremento de las rentas y prórrogas.
Sin embargo, esta normativa se aplicará únicamente a los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma, los anteriores continuarán con el régimen previo.
La reforma lo que pretende es evitar que el contrato de arrendamiento de temporada sea utilizado en fraude de ley con el objetivo de eludir las garantías propias del arrendamiento de vivienda habitual, y no sujetarse a un régimen que permite disponer de la vivienda en un período de tiempo más corto que si estuviéramos ante un arrendamiento de vivienda.
Para los arrendamientos de habitaciones, se va a exigir que la suma del conjunto de las rentas percibidas por habitaciones no pueda superar la renta que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa, tomando especial importancia dicha medida en zonas dónde el alquiler está altamente tensionado, en las que la renta de las habitaciones deberá respetar las limitaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Con ello, lo que se pretende es que dividir una vivienda por habitaciones no suponga tener diversos contratos para poder obtener una renta superior a la que legalmente se exigiría mediante un único contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Hay más medidas de protección para el arrendatario?
El nuevo régimen refuerza la prohibición de trasladar al arrendatario determinados gastos vinculados a la formalización del contrato, como pudiera ser los gastos de gestión inmobiliaria, así como los tributos que van asociados a la propiedad del inmueble tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Asimismo, se refuerza la protección frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, estableciéndose, entre otras muchas medidas, un régimen temporal de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 y una nueva enervación extraordinaria de los desahucios que se produzcan por falta de pago. Acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispondrá de 2 meses para ofrecer una alternativa habitacional o, en su defecto, satisfacer o consignar los importes adeudados y las costas, suspendiéndose el lanzamiento.
Además, se restringe la posibilidad de adquisición de vivienda por grandes tenedores con el único objetivo de rentabilizarlas con el incremento de la renta aplicable a los arrendamientos, y se establecen distintas medidas para potencial el portal público de arrendamiento (CASA 47).
¿Hay medidas para la adquisición de vivienda por parte de la población?
En el ámbito de la adquisición de vivienda, se establece un sistema en el que la financiación bancaria para la adquisición de vivienda será complementada mediante ayudas y préstamos del Instituto de Crédito Oficial (ICO), por el menor importe de entre el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones, debiéndose mantener la vivienda como habitual y quedar sometida permanentemente a limitaciones de precio de futura transmisión u alquiler, de forma semejante a las viviendas de protección pública.
Por otra parte, en el ámbito de la vivienda social, también se ha aprobado la dotación de 400 millones de euros para el Fondo de Vivienda de Impacto Social con el objetivo de incorporar viviendas a la oferta pública para el arrendamiento de vivienda.
¿Qué medidas fiscales se han introducido en la nueva normativa de los arrendamientos de vivienda?
La reforma como tal no se limita a modificar el régimen jurídico de los arrendamientos, sino que también incorpora medidas de carácter fiscal que buscan incentivar, de alguna forma, el mantenimiento de las rentas y la incorporación de inmuebles a la oferta de vivienda en alquiler.
La principal modificación afecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los propietarios, mediante una configuración de reducciones aplicables al rendimiento neto positivo que se obtenga por el alquiler de viviendas. La reforma va encaminada a “beneficiar” a aquellos propietarios que mantengan o incluso reduzcan la renta de los arrendamientos, con una mayor reducción fiscal aplicable sobre dicho rendimiento neto positivo.
Los propietarios que no tengan la consideración de grandes tenedores y formalicen un nuevo contrato reduciendo la renta en más de un 5% respecto de la anterior, pueden reducir dicho rendimiento neto positivo entre un 70% y un 100% dependiendo de que se mantenga al mismo inquilino, que la vivienda arrendada se encuentre en una zona tensionada, o de que la renta se sitúe por debajo del índice de referencia.
Por el contrario, y buscando el efecto contrario, cuando la renta se incremente, el incentivo fiscal disminuye progresivamente, estableciéndose distintos porcentajes de reducción que van mermando conforme se aumenta la renta.
También se incorporan reducciones para aquellas viviendas que se incorporan por primera vez al mercado del alquiler, así como reducciones para aquellas viviendas enfocadas o destinadas a alquileres sociales, programas públicos, o viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores. Asimismo, los arrendatarios podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler en el IRPF, cumpliendo una serie de condiciones.
En materia de IVA, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas por periodos que no superen las treinta noches pasan a tributar, con carácter general, al 10% salvo determinadas excepciones.
Y, con respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los ayuntamientos podrán establecer recargos en dicho impuesto cuando los inmuebles residenciales estén destinados a uso turístico, cuando se encuentren en zonas de mercado con la oferta residencial tensionada.
La reforma busca penalizar o reducir los incentivos en cuanto la renta del arrendamiento se incremente, y premiar fiscalmente el mantenimiento o la reducción de la tributación en arrendamientos cuya renta se reduzca o que sean objeto de la primera incorporación al mercado del alquiler, buscando así contener la subida del arrendamiento que tanto está afectando a la población española.
Un nuevo escenario para propietarios e inquilinos.
Las nuevas medidas vuelven a alterar las reglas del mercado del alquiler, obligando a propietarios e inquilinos a adaptarse a un marco jurídico cada vez más complejo, en el que las condiciones pactadas al inicio de un contrato pueden verse afectadas por modificaciones legislativas posteriores.
Y es que, a este paso, lo verdaderamente extraordinario en materia de vivienda será que las reglas permanezcan inalteradas el tiempo suficiente como para todas las personas involucradas podamos acostumbrarnos y adaptarnos a ellas.
