Existen muchos conceptos jurídicos que resultan familiares para incluso aquellos que desconocen el mundo de las leyes. Sin embargo, hay otros que tan solo son conocidos por quienes tratan con ellos. Este es el caso del derecho de habitación, uno de los grandes olvidados de nuestro ordenamiento jurídico.
¿Qué es el derecho de habitación?
El derecho de habitación, regulado en los artículos 523 a 529 del Código Civil (en adelante, CC) es un derecho real que permite a su titular (habitacionista) ocupar las habitaciones suficientes de un inmueble que pertenece a otra persona (nudo propietario) para satisfacer sus necesidades y las de su familia (artículo 524 CC); siendo, además, un derecho inembargable.
¿Cómo se constituye?
Se puede constituir por medio de negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa; a título gratuito (donación, legado en testamento, etc.) u oneroso.
Así, deberá de constituirse en la forma que configura el artículo 1.280 CC, esto es, deberá de constar en escritura pública, puesto que se trata de la constitución de un derecho real. Sin embargo, la falta de forma no afecta a la validez del derecho de habitación.
El derecho de habitación se inscribirá en el Registro de la propiedad a favor del habitacionista en inscripción independiente.
¿Cuáles son las obligaciones y derechos que se generan como consecuencia de la constitución del derecho?
Las consecuencias se pueden pactar en el momento de constitución del derecho, pero, en el caso de que no exista pacto alguno al respecto (artículo 527 CC):
- En el caso de ocupar la totalidad de la casa estará obligado a los gastos, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones.
Si únicamente se habitase parte de la casa no deberá contribuir con nada, siempre que quede para el propietario una parte de los frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y cargas.
¿Cuál es su duración? Causas de extinción
Puede ser configurado de forma temporal o con carácter vitalicio:
- Temporal: presenta una duración determinada, y se fija, por regla general, en el momento de la constitución del mismo.
- Vitalicia: la duración del derecho de habitación se extingue cuando se extingue la vida del titular a favor de quien se constituye.
Causas de extinción:
- Muerte o renuncia del habitacionista.
- Expiración el plazo por que se constituyó, o cumplimiento la condición resolutoria.
- Reunión de la habitación y la propiedad en una misma persona.
- Pérdida total de la cosa objeto de la habitación.
- Resolución del derecho del constituyente.
- Prescripción.
- Abuso grave.
¿Cuál es su valoración y tributación?
Se tributará por los siguientes impuestos:
- IRPF: tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral (art. 85 LIRPF).
- ISD: se aplicará el 75% del valor del bien sobre el que recae el derecho de habitación (art. 26 b) LISD).
- ITP: serán aplicables las reglas del ISD (art. 41 RITP).
Hay que diferenciar entre si estamos ante un derecho de habitación temporal o vitalicio. Veamos unos ejemplos:
Temporal:
Pongamos que el habitacionista tiene 24 años. Por lo que:
89-24 = 65%
A este porcentaje se le aplica el 75%:
65% x 75% = 48.75%
Con ello, el valor obtenido será de 97.500€, resultado que se obtendría de aplicar el porcentaje obtenido al valor del bien:
200.000€ (valor del bien) x 48.75% = 97.500€
Vitalicio:
Imaginemos que quedan un total de 15 años.
15 x 2% = 0’3
Posteriormente:
0’3 x (75% x 200.000) = 45.000€
Por tanto, el valor obtenido será de 45.000€.
Además, es posible restringir la base imponible a la parte de la vivienda sobre la que recaiga el derecho de habitación y todo ello, podría variar en cada CCAA.
¿Coincide su finalidad original y los usos que se le dan?
A pesar de la finalidad propia del derecho de habitación ya comentada, en la práctica se observa cómo éste es utilizado para otros fines:
- Puede que el derecho se configure de forma gratuita, esto es, el habitacionista no pagara canon alguno al propietario del inmueble.
- Puede el propietario del inmueble convivir con el habitacionista.
- Ayuda de padres a los hijos para la compra de una vivienda, con el objetivo de reservarse cierto poder de decisión sobre ella y obtener ciertos beneficios fiscales.
- Protección del patrimonio, para garantizar la necesidad de vivienda de determinadas personas y para evitar cualquier embargo posible.
¿Se puede vender el derecho?
El derecho de habitación no se puede vender ni traspasar: es un derecho personalísimo e intransmisible, puesto que solo pueden ser utilizados por sus titulares y no se pueden transmitir bajo ningún título.
¿Se puede vender el inmueble?
Al ser el titular del derecho de habitación una persona distinta del titular del derecho de propiedad del inmueble, sí que se podría vender el mismo; pero el comprador estaría obligado a respetar dicho derecho, por lo que la persona titular del derecho de habitación podría seguir residiendo en él.
La DGSJFP, en su Resolución de 10 de diciembre de 2015, establece que, con independencia de que se constituya el derecho de habitación como indisponible, en el caso de que concurra el consentimiento del habitacionista y del nudo propietario, no existirá problema alguno para la venta o para la hipoteca de la vivienda.
¿Qué diferencias presenta con el derecho de uso?
Encontramos las siguientes:
| DERECHO DE USO | DERECHO DE HABITACIÓN | |
| Objeto | Sobre bienes muebles o inmuebles | Solo sobre inmuebles |
| Sujeto | Personas físicas y jurídicas | Personas físicas |
| Finalidad | Obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar | Exclusivamente para la vivienda |
| Frutos | El titular puede diusfrutar de los futos y utilidades de la cosa (usufructo restringido) | El titular solo disfruta del propio alojamiento de la vivienda |
¿Cómo se regula en otros ordenamientos?
En el derecho comparado con respecto de esta figura, es necesario distinguir entre varias tendencias. Desde Códigos Civiles como el italiano o el chileno que niegan la posibilidad de transmisibilidad del derecho a terceros, a códigos como el brasileño que asimilan el derecho al usufructo. También existen códigos que remiten a normas dispositivas y otros como el alemán, los cuales se refieren a este derecho de habitación como servidumbres personales.
