El Congreso de los Diputados “tumbó” ayer la reforma llevada a cabo por el Gobierno de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al no ser convalidado el Real Decreto-ley, que adoptó las medidas de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el Congreso.

¿Qué implica esto?

Esto implica que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que distinguía entre arrendamientos en los que el arrendador era persona física o jurídica y establecía un plazo mínimo para el arrendamiento de 5 y 7 años, respectivamente, ha sido derogado.

Esto ha sucedido porque al tratarse de un Real Decreto-ley, debía convalidarse en el plazo de 30 días hábiles por el Congreso de los Diputados desde su promulgación, hecho que finalmente no ha sucedido y, en consecuencia, el Real Decreto-ley ha quedado derogado automáticamente.

¿Qué ocurre con los contratos firmados durante la vigencia de la norma derogada?

Ahora bien, esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha desplegado plenos efectos para aquellos contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Es decir, si un arrendador ha celebrado un contrato de arrendamiento sobre una vivienda en dicho periodo, le será de aplicación la normativa contenida en el Real Decreto-ley. Estos cambios los recogimos en este post: 7 claves para entender la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Y a partir de hoy?

Sin embargo, para los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir de hoy, será nuevamente de aplicación la regulación de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos previos a la reforma operada por el Gobierno, siendo, entre otros, los siguientes:

  • No se distingue en función de si el arrendador es persona física o jurídica.
  • El plazo mínimo establecido por el artículo 9 LAU, obligatorio para el arrendador es de 3 años. Únicamente para los contratos celebrados en el periodo de aplicación del Real Decreto el periodo será de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es persona jurídica.
  • En cuanto a la prórroga forzosa del artículo 10 LAU que tras la reforma pasaba a ser de tres años una vez alcanzado un mínimo de cinco o siete años en función del tipo de arrendador, vuelve a ser de 1 año para los contratos celebrados a partir de hoy. Es decir, alcanzado el mínimo de tres años del apartado anterior, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, el mismo se entenderá prorrogado necesariamente por un año más.
  • En cuanto a la actualización de la renta, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato la renta podrá ser revisada siempre que haya pacto entre las partes. En este aspecto, lo único que deja de aplicarse es la limitación a la actualización de la renta en los contratos de renta reducida.
  • La fianza que se regula en el artículo 36 LAU fue otro de los aspectos clave de la reforma dado que la misma limitó las garantías adicionales que podían exigirse en el caso de arrendamiento de vivienda a dos mensualidades de renta. Para los contratos que se suscriban a partir del presente momento, deja de aplicarse esta limitación pudiendo las partes pactar cualquier tipo de garantía adicional de cumplimiento de conformidad con el artículo 36.5 LAU.

 

En definitiva, tras la aplicación de una normativa durante escasos 30 días hábiles con plenos efectos para los contratos celebrados bajo su amparo, los arrendamientos vuelven a la normativa anterior.