Con la entrada del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que ha entrado en vigor el día 19 de diciembre de 2018 se modifican, entre otras cosas, el vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda. A continuación, tratamos de resolver con preguntas y respuestas cortas las dudas más significativas que puedan surgir al respecto.

1. ¿Qué supone esta modificación?

Para los nuevos contratos de arrendamiento (celebrados desde el 19 de diciembre de 2018), cambian ciertos aspectos con lo que teníamos hasta ahora, que analizaremos a continuación, no obstante, para los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, los mismos siguen rigiéndose por la normativa existente hasta dicha fecha. Es decir, si nuestro contrato es anterior al 19 de diciembre de 2018, nos regiríamos por la regulación que tuviese el mismo en la fecha de su celebración.

2. ¿Qué ha cambiado?

Se modifica la duración obligatoria para el arrendador, volviendo a la contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre que entró en vigor el 1 de enero de 1995. De esta forma se establece que la duración mínima obligatoria para el arrendador es de 5 años si es persona física y de 7 años si es persona jurídica.

Además, se establece una prórroga por tácita reconducción de tres años, salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovarlo con al menos 30 días de antelación a la finalización del periodo obligatorio de contrato (5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica).

Se establece una limitación de garantías adicionales a la fianza, siendo como máximo de dos mensualidades de renta para los contratos con duración hasta 5 años o 7 años para personas jurídicas.

Por otra parte, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

3. ¿El arrendador puede resolver antes del plazo?

Salvo pacto entre las partes, el arrendador deberá de mantener el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones a las estipuladas en el contrato inicial durante la duración del mismo de forma obligatoria, así como sus prorrogas tácitas en caso de no solicitar la resolución en el plazo y forma estipulada, salvo que, transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

4. ¿Cuándo podrá aumentar el alquiler el arrendador?

Si el contrato se ha celebrado con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el arrendador solo podrá aumentar la renta, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato, a la finalización de los 5 años si este es persona física o 7 si es persona jurídica. Si trascurrido dicho periodo no se ha manifestado la voluntad de resolver o cambiar la renta del mismo con el preaviso estipulado (o como mínimo un mes antes de la finalización), se volvería a mantener dicho precio 3 años más, que es la prórroga tácita legalmente establecida.

5. ¿Se podrá aumentar el IPC durante la duración del contrato?

Si no se ha pactado expresamente en el contrato, no podrán revisarse las rentas durante el periodo obligatorio para el arrendador y por tanto no podrá incrementarse el precio de acuerdo el Índice de Precios al Consumo (IPC).

6. ¿Cuándo se puede ir el arrendatario?

El arrendatario podrá resolver el contrato de arrendamiento al vencimiento del contrato (el que hayan estipulado las partes) y a la finalización de cualquiera de sus prórrogas de la forma prevista en el mismo. No tiene obligación de permanencia de los 5 años o 7 años prevista para el caso del arrendador.

7. ¿Y qué pasa con las prórrogas de los contratos celebrados con anterioridad de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley?

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, continuaran rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación, salvo que las partes acuerden de forma voluntaria la adaptación a la nueva regulación. En dicho sentido y de forma abreviada, sería lo siguiente:

a. Contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 19 de diciembre de 2018: salvo pacto distinto, la duración obligatoria para el arrendador es de tres años y posteriormente las prórrogas son anuales, salvo comunicación expresa del arrendador de su voluntad de no renovar con un preaviso de 30 días como mínimo a cualquiera de sus prórrogas.

b. Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013: salvo pacto distinto, la duración obligatoria para el arrendador es de cinco años (que a fecha de hoy ya estarían vencidos) y posteriormente las prórrogas serían anuales obligatorias para el arrendador hasta un máximo de tres años más.

c. Contratos celebrados desde el 9 de mayo de 1985 y hasta el 31 de diciembre de 1994: estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en ciertos supuestos tasados.

d. Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de mayo de 1985 (Los alquileres denominados como “renta antigua”): se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario, se podrá denegar dicha prórroga, en ciertos supuestos tasados.